Los desarrolladores ponen la lupa sobre la línea de costa y el sur de la comuna. La normativa territorial, entre la falta y la flexibilización. La ausencia de visión estratégica.

Mar del Plata: urbanismo, negocios y desorden

Vía La Tecla Mar del Plata

Pocas comunas pueden hacer gala de las condiciones geográficas de General Pueyrredon: sierras, campos y 41 kilómetros de litoral marítimo que contienen desde la concentrada urbe hasta playas ocultas y erigen a la comuna como objeto de deseo de habitantes, turistas y empresarios. Topologías a parte, el último grupo se ve seducido por una reglamentación flexible que permite el avance del negocio inmobiliario, la llegada de inversiones y la generación de puestos de trabajo. No obstante, la dinámica de excepciones y parches parece ajena a una lógica de planificación urbana a mediano o largo plazo. Esto se hace patente en el desarrollo desigual y combinado que el partido experimenta hacia todas las latitudes, dónde las urbanizaciones cerradas se combinan con barrios faltos de servicios y dónde los edificios de altura proyectan, cada vez más, la sombra sobre la arena.

Los desarrolladores apuntan a dos elementos. En primer lugar, a la línea de costa, la poricón más rentable por el acceso a la playa y la posibilidad de la vista al mar que eleva de forma considerable el valor de los inmuebles. En el aspecto cardinal, colocan la lupa sobre la zona sur de la comuna, desde el puerto hasta el límite con General Alvarado pasando por Punta Mogotes y Chapadmalal. Las inmediaciones de la Ruta 11 se volvieron un objetivo preciado por las extensiones de tierra, que combinan el bosque con el agua y un grado de explotación menor al que existe en el centro en términos comerciales. Si bien la proliferación de countries y clubes de campo también se da hacia el norte y el oeste, las hectáreas más codiciadas se ubican más allá de la Avenida Mario Bravo, uno de los límites del ejido urbano. El arribo de cervecerías, restaurantes y barrios cerrados suscitaron polémica entre la comunidad que demanda, en primera instancia, la llegada efectiva de los servicios básicos como cloacas y gas y que entienden que trastocarían la esencia del lugar, cuyo valor, incluso comercial, radicaba hasta el momento en el aspecto “naturista” y de “tranquilidad”.

Un punto neurálgico de la trama de urbanismo, negocios y desorden es la reglamentación laxa. Una arista varias veces evocada por la política, pero hasta ahora nunca llevada al plano de la acción, es la reforma estructural del Código de Ordenamiento Territorial (C.O.T.) elaborado en 1979 y que luego fue objeto de reformas parciales en 1993, 1995 y el año 2000.. A lo largo del 2021, 2022 y 2023, el Concejo Deliberante dio despacho a escritos que permitieron a los desarrolladores construir por encima de los metros permitidos o bien modificar las actividades habilitadas en determinadas parcelas. Una de las dinámicas habituales fue la puesta en valor de edificios patrimoniales, mayormente ubicados en la costa, a cambio de beneficios en la construcción. La sucesión de excepciones da cuenta de que el C.O.T. más que una ley, parece una mera recomendación.

En este sentido la política juega un rol tanto desde el punto de vista Ejecutivo como Legislativo. En el primer caso, según coinciden diversas fuentes, la comuna carece de una política consistente de tierras fiscales. El hecho quedó expuesto en el histórico reclamo de traslado de los vecinos del asentamiento precario Paso, cuándo un edil oficialista aseguró que “el municipio no cuenta con terrenos disponibles”. Este punto dificultad no solo el emplazamiento de programas de vivienda, sino que también priva al Municipio de instalar dependencias o reubicarlas. A su vez, varias denuncias por parte de organizaciones del sector sur de la ciudad afirman que los proyectos de la zona se realizan sin las autorizaciones ambientales correspondientes, con la vista gruesa por parte de las secretarías y entes involucrados. El conflicto suele recrudecer en la temporada veraniega dónde el sur se vuelve escenario de fiestas, turistas e intenso tráfico.

El rol del Concejo Deliberante, por su parte, estuvo signado por la autorización de las excepciones, a veces de forma individual y otras en forma de “paquete”, dónde la premisa de inversiones y trabajo primó por sobre un análisis integral. La creación de un sistema de compensaciones, dónde la comuna reciba una inversión por parte de los desarrolladores beneficiados, quedó trunco y los cambios al C.O.T. se dieron a cuentagotas y de manera aislada. icha dinámica, en apariencia inofensiva, puede significar un dolor de cabeza a largo plazo. El oeste marpaltense es un retrato de la falta de planificación: barrios que sufren la innundación, el hacinamiento, falencias en los servicios básicos y falta de instituciones.

El ritmo desfasado de incentivos versus las compensaciones

Los incentivos a la construcción aparecieron como una iniciativa para paliar los efectos de la pandemia en el 2021. Con la Ordenanza 25.114 se estableció el Régimen Promocional para la Reactivación de la Industria de la Construcción aplicables a los distritos contemplados en el Código de Ordenamiento Territorial (C.O.T.), normativa que fue prorrogada hasta 2025. Si bien la generación de empleo e inversiones en la ciudad es sindicada por todo el arco político como algo positivo, el debate se generó por la contraprestación que dichos beneficios deberían dejar en la comuna. En conjunto con aquella norma original se sancionó la 25.115 que tiene por objetivo crear un sistema integral que regule las compensaciones urbanísticas, en otras palabras, que exista un criterio general para que el Estado solicite obras, fondos o inversiones a los privados por los metros o cambios de indicadores que hayan percibido. La polémica en torno a las compensaciones tiene dos puntos: la no relación entre ganancia y lo otorgado y el destino de la contraprestación. El Concejo y el Ejecutivo, llegaron sin un proyecto redactado para el 2 de noviembre, fecha dónde vencía el plazo de dos años para presentar el escrito. Por este motivo, el Legislativo prorrogó la entrega por otros 60 días.

Tejido ejidal: una frontera urgida de actualizaciones

Los límites actuales del ejido llegan hasta el arroyo “La Tapera” en el norte, la Avenida Mario Bravo y Juan B. Justo hacia el sur y al oeste entre la Ruta 88 y la Avenida Fermín Errea. ¿Que ocurre fuera del ejido urbano? Aunque hay excepciones, se trata de zonas dónde el acceso a servicios es más limitado, hay menor cantidad de indicadores urbanísticos (algo que contribuye al crecimiento sin planificación) y hay tarifas diferenciadas para el transporte. Si se toma el mapa de barrios populares realizado por el RENABAP, la mayoría y en especial los más populsos, se encuentran fuera del tejido ejidal. Según reconstruyó La Tecla en base a la estadística, hay al menos 100.000 electores que residen en el periurbano. A su vez, zonas como el este son las de más alta expansión demográfica. Durante el 2023, en el marco de discusiones por la tierra y el hábitat, un proyecto ingresado al Concejo Deliberante instó por la ampliación hacia la zona norte. El expediente "solicita al Departamento Ejecutivo elabore un informe sobre la factibilidad, criterios actuales y acciones necesarias para ampliar el ejido urbano del Partido de General Pueyrredon, especialmente en lo referente a los barrios Jardín de Alto Camet, Las Dalias Parque Peña y Félix U. Camet". En el escrito se hace referencia al “plan de integración progresiva de las actuales zonas consolidadas y semiconsolidadas propuesto en el Plan Estratégico, hoy abandonado.

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