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Informe Especial

18 de febrero de 2024

PINAMAR

El impacto del boom inmobiliario

Desde hace varios años el desarrollo de barrios privados y edificaciones viene creciendo de manera sostenida en la localidad. La alta demanda puso en jaque los servicios y fue transformando el hábitat natural. Radiografía de los principales proyectos.

El impacto del boom inmobiliario

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La pandemia del Covid-19 y el fenómeno migratorio provocó que la población de Pinamar aumente considerablemente en los últimos años. Ante esta situación, y tomando que el distrito costero es uno de los principales focos del turismo en la provincia de Buenos Aires, comenzó un auge de construcciones de edificios y barrios privados que conlleva una problemática con la saturación del servicio de agua.

Hace cinco años atrás, la venta de terrenos fue furor. Empezaron con la construcción de viviendas para continuar con el fomento del turismo, como también de casas y departamentos particulares. Uno de los principales focos de construcción se da en Pinamar Norte, zona que no estaba muy poblada anteriormente.

El municipio tiene 81 años de existencia y durante los últimos años se registró una fuerte suba en sus habitantes. De acuerdo con los datos reflejados en el Censo 2022, la ciudad de Pinamar fue una de las que mayor crecimiento poblacional tuvo en el país con respecto al realizado en el año 2010. Sus habitantes estables crecieron un 56%, ya que pasaron de 25.728 a 40.259.

Ese incremento poblacional se da entre personas jóvenes que deciden vivir en la naturaleza mientras brindan sus servicios laborales al exterior, y adultos que deciden despegarse de la ciudad para vivir en un municipio con mayor seguridad y tranquilidad.

Con este escenario, durante los últimos años hubo un boom inmobiliario en el distrito, con una gran cantidad de construcciones de barrios cerrados, edificios y casas particulares en zonas donde predomina la naturaleza. Algunas cercanas a bosques y a escasos metros de la costa de Pinamar, una de las más solicitadas de la provincia de Buenos Aires.

Si bien la principal industria en el distrito es el turismo, desde el municipio aseguran que, con este fuerte impacto en el crecimiento de las edificaciones, el sector inmobiliario pasó a convertirse en la segunda fuente de trabajo más importante en la región. Como la motosierra que propone el gobierno nacional afecta a todos los sectores, se mantienen en alerta para que no haya problemas en el rubro constructor.

Sin embargo, este crecimiento en la infraestructura conlleva dos principales problemas. El primero relacionado a la escasez de agua que padecen los vecinos y las zonas que todavía no tienen red de cloacas por falta de obras.

El segundo inconveniente, y no menos importante, es tratar de preservar el hábitat natural de la zona sin que las obras perjudiquen tanto a la costa como a los bosques y preservar la sustentabilidad del distrito.

En diálogo con La Tecla, el secretario de Planeamiento de Pinamar, Sebastián Cufari, y el concejal de Unión por la Patria, Gregorio Estanga, nos brindaron un panorama general de las principales zonas donde se desarrollan las edificaciones y la importancia de la industria inmobiliaria para el municipio.

En contrapartida, también explicaron el problema que conlleva la problemática del agua en el distrito, las intenciones de resolver esta demanda de la población, con la generación de mayor permeabilidad en el suelo, y de preservar los recursos naturales ante el crecimiento del sector inmobiliario.

Auge inmobiliario en zonas alejadas y con paisaje natural

El crecimiento inmobiliario se divide en la construcción de viviendas unifamiliares y multifamiliares. De acuerdo a los datos que brindó el secretario de Planeamiento del municipio, durante los últimos dos años se construyeron un total de 64 viviendas multifamiliares y 676 para una sola familia.

Según Cufari, “la gran mayoría de las construcciones van para el turismo. Existen algunos departamentos particulares, pero es una minoría”. A su vez, se registra una tendencia a que la gente se vuelca más al edificio multifamiliar, para evitar cuestiones relacionadas a la limpieza y el mantenimiento del inmueble.

La principal zona de auge inmobiliario en el distrito es Pinamar Norte, situado sobre la avenida Libertador. Es un barrio totalmente alejado del centro de la ciudad y situado en zonas cercanas a los bosques. En los últimos años crecieron diversos barrios cerrados denominados La Herradura (uno de los más tradicionales y ubicado en el corazón de la zona verde), Bosques, Villa Robles, Pinamar Chico, Villa del Mar y Pioneros.

El comienzo del crecimiento fue con la construcción del centro comercial, ubicado en la calle Ilíada y avenida del Olimpo. A partir de allí, el sector inmobiliario empezó a ganar terreno en zonas cercanas a la costa y situadas en el bosque, para aprovechar la fuerte vegetación y brindar allí un mejor paisaje totalmente alejado del centro de la ciudad.

Otra de las zonas que tuvo un fuerte crecimiento del sector inmobiliario es la que se encuentra ubicada sobre la avenida Bunge, nombre del ideólogo del Plan Director de Urbanización. Los Álamos es uno de los principales barrios que tuvo su fuerte impacto inmobiliario en los últimos años.

“Desde hace unos cinco años atrás, vos venías a Bunge a partir de las nueve, diez de la noche, no había ni un solo auto estacionado, y hoy tenés casi todos los estacionamientos ocupados. O sea, te estoy hablando de un día de semana a la noche de agosto. Fuera de vacaciones de invierno, hoy está lleno de autos, antes estaba todo cerrado”, aseguró el secretario de Planeamiento.

Sin embargo, esto genera una fuerte problemática ambiental a futuro: “Tenemos una pared de edificios en ciertos lugares que generaron daño a largo plazo y a mediano plazo en la costa, se van a montarlo porque sale arena y no vuelve, porque gracias a Dios hemos luchado, hemos planteado la discusión ambiental y se ha podido sacar de la costa y de la calle, de la línea del mar”, sostuvo el concejal peronista Gregorio Estanga.

Desde la oposición son conscientes que se debe tener una mirada de desarrollo para pensar el futuro de la ciudad, pero sin dejar de lado la cuestión ambiental: “Si se hace una casa que se planten tres por cada árbol que se saca, porque también el negocio tira los árboles”.

Problemática con la falta de agua por fuerte ocupación del suelo y falta de obras

Si bien es uno de los principales focos turísticos de la Provincia, el faltante de agua es una fuerte problemática en el distrito de Pinamar. Desde el municipio atribuyen esta falencia hídrica a la “enorme ocupación del suelo”, cuando extraen el recurso mediante napas.

Mientras que la oposición municipal reclama por mayor cantidad de obras para los vecinos y no tanto para el sector turístico. En ese sentido, el concejal opositor Estanga profundizó y sostuvo que la falta de agua se da por una “demanda histórica” en obras de infraestructura para facilitar la extracción.

“Antes, vos hacías un pozo de dos metros y salía agua. Cuatro metros y ya tenías el pozo con agua para sacar agua. Y sacabas agua riquísima, fresca. Hoy tenés que ir a 16 metros, 14 metros. Ni siquiera está al alcance de la población”, sentenció.

A su vez, aseguró que las últimas gestiones municipales “se han ocupado del desarrollo de cuestiones inmobiliarias e intereses personales y no han sabido redistribuir ese interés personal con un interés colectivo que tiene que ver con el poder de la Constitución”.

Desde el municipio buscan generar mayor permeabilidad en el suelo, para que se absorba el recurso en diferentes puntos de la ciudad para no generar un faltante total del agua. Si no generan dichas condiciones, el agua de lluvia se pierde en el mar y no se dirige a los acuíferos para poder reutilizarla.

Para eso, deben buscar alternativas de resolución en las zonas más pobladas del distrito, sobre todo en el barrio San José y en los barrios con mayores construcciones de viviendas. A su vez deben generar las condiciones en los edificios para que mejore la absorción del agua por las napas.

A su vez, en palabras del secretario de Planeamiento, hay zonas de Pinamar con un problema “urgente” de agua, en zonas donde “el acuífero se salió porque tenés una mala explotación del recurso” como en la zona de Cariló, debido a la masiva construcción de hoteles que explotan de mala manera el recurso natural.

“Vos tenés algunos sectores que obviamente no tienen redes acá de agua o de cloaca. Estamos trabajando para extender la red a los sectores que no tienen. Y para este fin de año ya está terminada, ya las conexiones se van a empezar a hacer para marzo porque obviamente en el verano nadie se va a conectar porque nada, por una cuestión de lógica de no molestar al turista”, aseguró Cufari.

Si bien garantizan el recurso de agua para la población, aseguran que el recurso “hay que cuidarlo”. Allí argumentó: “Obviamente es que vos vas a venir acá a Pinamar y te vas a quedar sin agua, sino vas a tener baja presión. Vos tenés una red de agua para una población y densidad que es la que está establecida por código. Ahora, vos no podés controlar que en un departamento de dos ambientes se te metan quince pibes”.

Sostener el hábitat natural ante el crecimiento inmobiliario

Pese al fuerte auge de la construcción en el distrito, el impacto ambiental y la necesidad de sostener los recursos naturales de la zona son un factor importante a tener en cuenta en vísperas a tener un municipio más sustentable.

En ese sentido, Estanga advirtió por el aumento poblacional y cómo afecta al ambiente natural de costas y bosques del distrito: “Nosotros en los lugares donde nacimos son lugares que arrancaron con 3.000 habitantes. Y hoy tenemos entre 50.000. La discusión es cuidemos el ambiente, cuidemos la vegetación, cuidemos las casas, los árboles, que tienen 70, 80, 90 años”.

Entre los principales desafíos también se encuentra “la recuperación del bosque” también en zonas aledañas al barrio San José. Para eso, deben realizar reformas en el Código de Ordenamiento Urbano para generar mayor sustentabilidad, que está tratándose en el Concejo Deliberante.

Pero desde la oposición, Estanga fue contundente al cuestionar la labor oficialista en materia legislativa: “Nunca pudieron meter algún tipo de discusión o imponer su postura en el Consejo Deliberante con esta temática. La discusión la han metido y he modificado la ordenanza de extracción de arena, la ordenanza de la provisión de la plaza, pero nunca hemos podido tomar el recurso de arena como sueldo del Estado para generar una retribución económica y que sea el Estado quien administre ese movimiento de suelo para las empresas grandes”.

Sin embargo, Cufari aseguró que las constructoras realizan obras en diversos puntos para no afectar el ecosistema debido al Código de Construcción que a vos te fija dónde podés construir. "No es que vos acá venís y construís un edificio donde querés. Que en algunos sectores eso te pasa. Acá cuando ves mucha concentración de edificios, sí, pero son solo esos lotes. Después el resto es vivienda unifamiliar”.

Si bien mantienen la premisa de “sostener el bosque como está”, las conversaciones con las constructoras se basan en “concentrar” las obras y dejar la mayor parte del bosque libre de modificaciones que afecten al medio ambiente.

En contrapartida, Estanga solicitó que no se lleven adelante más obras sin parámetros ambientales: “Si no está el cuidado del recurso natural, para el desarrollo económico y social, una ciudad sin recurso natural está destinada a la pobreza. Una ciudad sin agua, con reducción del agua, está destinada a la pobreza. Una ciudad sin árboles, sin médanos, sin plantas, está destinada a la pobreza. Deja de ser una ciudad turística”.

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